ARENGO Immobilien e.K.

Wozu ein Makler?

Warum ist es sinnvoll, einen Makler zu beauftragen?

Die bekannten Immobilien-Portale ermöglichen heute dem Verkäufer einer Immobilie, diese allein zu inserieren. Doch was auf den ersten Blick so einfach erscheint, entpuppt sich rasch als ein Fake. Denn für ein seriöses Immobilien-Angebot bedarf es professioneller Unterstützung:

 

 

 

Vor dem Anbieten

 

 

Bereits beim ersten (Vor-)Gespräch mit dem Eigentümer gibt der Makler dem Eigentümer, der erwägt, sein Haus oder seine Wohnung zu verkaufen, eine Reihe von Hinweisen, was beim Verkauf zu beachten ist. Die Anforderungen an seine Tätigkeit haben sich insbesondere in den vergangenen Jahren durch die laufende Rechtsprechung erheblich verschärft. Folgende Punkte müssen dabei vom Makler als Experten abgeklopft resp. organisiert werden:

 

 

  • Information des Verkäufers/ Check der Immobilie

Was wird mitverkauft (Einbauküche, Geräte, Zubehör, Wesentliche Bestandteile)? Gibt es Geldwerte Vorteile (Heizöl)? Was gehört in den Kaufvertrag? Gibt es Mängel der Immobilie? Worüber MUSS  der Verkäufer aufklären? Gibt es ein Vorkaufsrecht (vermietete Eigentumswohnung)? Sind die Daten/Angaben geprüft (z.B. Wohnfläche)?

 

 

  • Zeitpunkt des Angebotes

Wann ist der optimale Zeitpunkt, um mit dem Objekt an den Markt zu gehen? So können beispielsweise bei Einfamilienhäusern im Frühjahr manchmal höhere Preise erzielt werden. Wann ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig?

 

 

  • Marktfähigkeit

Zur (Vor-)Prüfung der sog. Marktfähigkeit einer Immobilie gehören insbesondere die folgenden Fälle: Erbfall (Erbschein?), Erbbaurecht, Vorkaufsrecht.

 

 

  • Reparaturen/ Sanierungen

Welche Reparatur- und oder Sanierungsmaßnahmen sind tatsächlich sinnvoll, und können am Markt einen höheren Preis generieren? Da die wenigsten Makler ausgebildete Handwerker sind, ist hier eine jahrelange fachliche Erfahrung wichtig. Im Zweifelsfall verfügt der Makler über ein umfangreiches Netzwerk mit den wichtigsten Gewerken, das er hinzuziehen kann. Dabei sollte der Makler bestimmte Dinge selbst entscheiden können, beispielsweise ad hoc, ob ein Mehr- oder auch Einfamilienhaus vor dem Anbieten gestrichen werden sollte.

 

 

  • Sämtliche erforderliche Dokumente

Die meisten Verkaufs-Willigen wissen nicht, welche Unterlagen über die Wohnung oder das Haus die Interessenten sehen möchten und sollten. So ist es bei seriösen Maklern üblich, bei Eigentumswohnungen die letzten drei Protokolle der Eigentümer-Versammlungen zu haben, um diese nach Prüfung ernsthaften Interessenten aushändigen zu können.

Auch wird ein ausgebildeter Makler den Eigentümer auf Wert-beeinflussende Fakten aus den Protokollen hinweisen. So kann es im Vorfeld gelingen, den Marktpreis zu erhöhen, indem der einzelne Eigentümer in der Gemeinschaft auf bestimmte Maßnahmen dringt (z.B. Bestellung eines Gärtners, Renovierung des Treppenhauses). Daneben sind Teilungserklärung, Grundrisse, Flächenberechnungen und bei Grundstücken Informationen über die Erschließung erforderlich, die besorgt, aufbereitet und ggfs. interpretiert werden müssen.

Der Makler besorgt den Energieausweis, der für Insertion und Besichtigungen obligatorisch ist, was vielen Eigentümern nach wie vor unbekannt ist. Er nimmt Einsicht ins Grundbuch, gegebenenfalls in die Grundakte, wo er die Eintragungen ‚lesen‘ kann. Bei Grundstücken muss er die Bebaubarkeit prüfen und stellt entsprechende Anfragen ans Bauamt. Der Makler überprüft die Rechtmäßigkeit von An- und Umbauten. Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (gegebenenfalls Liegenschafts- und Altlastenkataster) kann ebenso erforderlich sein, wie eine Auskunft vom Gutachterausschuss betreffend die letzten Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke. Auch damit kennen sich die wenigsten Verkäufer aus.

Last but not least nimmt er eine Preis-Einwertung vor, die er mit den Vorstellungen des Verkäufers abstimmen muss. All diese Vorhandlungen sind zwingend erforderlich, um die Immobilie am Markt anbieten zu können.

 

 

  • Optimale Vermarktung

Der Makler kann einschätzen, welches die optimale Vermarktung ist. Wie geht man am sinnvollsten an den Markt? Ist ein Bieterverfahren ratsam? Was ist dabei zu beachten?

 

Der Makler bietet die Gewähr, dass die Immobilie nicht noch von anderer Seite angeboten wird und wird dagegen vorgehen, um eine professionelle Vermarktung zu gewährleisten. Dafür überprüft er stets Immobilienportale und Anzeigen-Märkte.

 

Häufig scheitern Eigentümer am Versuch, selbst zu verkaufen und wenden sich dann an einen erfahrenen Makler. Makler im IVD berichten regelmäßig davon, dass sich Eigentümer nach einem erfolgreichen Verkauf zum Wunsch-Preis des Verkäufers ausdrücklich bedanken und sagen, dies wäre ihnen allein nicht gelungen. Und dies bei zuzüglicher Makler-Provision!

 

Insbesondere beim Verkauf von vermieteten Zinshäusern braucht es den professionellen Makler, der auch die Belange der Mieter im Auge hat. In der Fülle der zu berücksichtigen Regelungen behält er den Überblick.  Beispielsweise wissen manche Eigentümer nicht, wie sie beim Verkauf mit den vorhandenen Kautionen zu verfahren haben.

 

 

 

 

Der Verkaufs-Prozess

 

  • Diskretion

Ohne Makler können Immobilien nicht effektiv verkauft werden, deren Insertion der Eigentümer nicht will. Gerade bei Investitions-Immobilien und einem immer enger werdenden Markt, wollen viele Verkäufer nicht, dass ihr Angebot bekannt wird. Hier ist der erfahrene Makler gefragt, der seit Jahren ‚seinen‘ Kiez kennt und über entsprechende Kontakte und Suchlisten verfügt. Den Wunsch nach größtmöglicher Diskretion haben aber auch Verkäufer von Einfamilienhäusern, die nicht wollen, dass ihre Nachbarn vom geplanten Verkauf erfahren.

 

 

  • Auswahl der Interessenten

Der Makler ist dafür verantwortlich, aus der heute üblichen großen Anzahl von Interessenten die relevanten herauszufiltern. Ist das Interesse ernsthaft? Ist Bonität vorhanden? Wäre der Eigentümer mit diesen Käufern einverstanden? Hier gilt es auch, einen ‚Besichtigungs-Tourismus‘ zu verhindern, der den Eigentümer stark belasten würde und nicht in dessen Interesse ist. Auch hierbei sind erhebliches Fingerspitzengefühl und Berufserfahrung erforderlich, u.a. weil der Makler zu diesem Zeitpunkt aus datenschutzrechtlichen Gründen noch kaum persönliche Auskünfte einholen darf. Nicht zu unterschätzen ist der erhebliche Aufwand, die Besichtigungstermine zu koordinieren. Ist die Immobilie vermietet, erfordert auch dies erhebliche Rücksichtnahme auf die Mieter, die ja in ihrer persönlichen Privatsphäre gestört werden.

 

 

  • Verkaufs-Verhandlungen

Einer der anspruchsvollsten Zeitpunkte im gesamten Verkaufs-Prozess sind die (End-) Verhandlungen zwischen dem Kauf-Interessenten und Eigentümer. Hier vermittelt der Makler nicht nur bezüglich des Kaufpreises, sondern darüber hinaus u.a. auch den Übergabe-Zeitpunkt, die Löschung etwaiger Grundbuch-Eintragungen, die nicht durch den Eigentumsübergang obsolet werden und den Zustand bei Übergabe. Ist eine Reservierungsvereinbarung sinnvoll? (Wie muss diese gestaltet sein?) Will der Kauf-Interessent weitere Besichtigungen, wird der Makler diese ermöglichen. Dazu gehört auch das Beiholen von weiteren Fachleuten wie Architekten oder Handwerkern.

 

 

  • Individuelle Gegebenheiten

Bei speziellen individuellen Gegebenheiten ist der Makler der Profi, der beide Vertragsparteien beraten kann und für geeignete Lösungen sorgt. Beispielsweise wenn der Verkäufer bereits eine andere Immobilie gefunden hat, die er aus dem Verkaufs-Preis bezahlen möchte. Hier hilft der Makler bei der Ausgestaltung und zeitlichen Stufung beider Verträge.

 

 

  • Notar-Briefing

Sind sich die Parteien durch die Vermittlung des Maklers einig geworden, brieft dieser den beurkundenden Notar. D.h. er sammelt alle für den Kaufvertrag nötigen Informationen und übermittelt diese dem Notar. Damit spart dieser erhebliche Zeit und Aufwand. Sind Details unklar, ist der Makler auch hier der kompetente Ansprechpartner, der Immobilie, Verkäufer und Käufer kennt.

 

 

  • Notar-Termin

Der Makler ist bei der Beurkundung anwesend (freiwillig) und kann jetzt noch auftretende Fragen beantworten oder (unwahrscheinliche) Missverständnisse klären. Den Vertragsparteien gibt er Sicherheit, dem Notar ist er kompetenter Ansprechpartner. In bezug auf den Vertrag kann er aufgrund seiner Erfahrung die Vertragsparteien auf Ungewöhnliches oder juristisch Fragwürdiges hinweisen.

 

 

 

 

Nach Vertrags-Abschluss

 

Mit dem Vertrags-Abschluss ist der Job für den Makler noch nicht erledigt. Er bleibt für alle Beteiligten der kompetente Ansprechpartner. So unterstützt er bei der Übergabe oder bei nachträglich auftretenden Schwierigkeiten.

 

 

Ähnlich wie der Notar und der Rechtsanwalt ist der (seriöse und professionelle) Makler ein Sicherungs-Faktor im Markt und eine Prüf-Instanz, der dafür einsteht, dass von ihm angebotene Immobilien marktfähig sind. Dafür besuchen wir als IVD-Makler regelmäßig Schulungen in allen relevanten Gebieten.